Checkliste für den Hauskauf – Darauf sollten Sie beim Hauskauf achten

Ein Hauskauf ist etwas ganz Besonderes und wer sich dazu entschlossen hat, möchte natürlich alles richtig machen. Dennoch steht jedem, der so etwas vor sich hat, eine große Aufgabe bevor. Es ist im Leben eines jeden die größte finanzielle Ausgabe die man tätigt und sollte nicht durch Unbedacht oder Unwissenheit zum Dilemma geraten. Damit nichts vergessen wird, was von Wichtigkeit ist, ist eine Checkliste Hauskauf genau das, was der angehende Hauskäufer braucht. Anhand dieser Checkliste Hauskauf kann er sich orientieren und Schritt für Schritt jeden wichtigen Punkt abarbeiten.

Zunächst einmal sollte die anvisierte Immobilie genug Platz für die gesamte Familie bieten. Wenn noch weiterer Zuwachs geplant ist, sollte dies mit in die Planung einbezogen werden. Die Gesamtgröße des Grundstückes ist zu beachten und die damit verbundene Pflege. Befindet sich die Immobilie in einem Neubaugebiet, sollte beachtet werden, dass hier noch eine lange Zeit mit Lärm und Schmutz zu rechnen ist. Was man sich immer vor Augen halten sollte ist, das der Wert des Hauses mit dem Wert des Grundstückes fällt oder steigt. Darum ist es wichtig, auf die entsprechende Lage zu achten. So wird ein Haus an einer Hauptstraße nicht denselben Wert erlangen, wie eines in einer ruhigen Seitenstraße. Das muss im Hinblick auf spätere eventuelle Verkäufe mit in die Planung einbezogen werden. Denn es kann sonst sein, dass sich in späteren Jahren dann unter Umständen für diese Lage kein Käufer finden wird. Das kann dazu führen, das diese Immobilie dann unter Umständen mit Verlusten seitens des Verkäufers abgegeben werden muss. Darum sollte man sich immer zweimal überlegen, ob dies die ideale und richtige Lage des Hauses ist.

Wenn es sich um einen Altbau handelt, ist darf auf keinen Fall bei der Checkliste Hauskauf der Punkt fehlen, im Vorfeld einen Bausachverständigen zu beauftragen, der den aktuellen Zustand der Immobilie einschätzt und sagen kann, wo eventuelle Mankos herrschen. Denn Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen können unter Umständen richtig teuer werden und müssen zu dem Kaufpreis addiert werden. Er kann auch beurteilen, ob der Kaufpreis dem Zustand der Immobilie entspricht. Das schützt vor bösen Überraschungen. Der Bausachverständige prüft die Elektroverteilung im Haus. Ebenso die Hausanschlüsse. Soweit sie sichtbar sind, werden Wasser- und Abwasserleitungen überprüft. Es wird die Heizung und die Warmwasseranlage auf Wartung und Technik geprüft. Auch Kamin und die Verkleidung werden unter Augenschein genommen, sowie Haupteingänge und Haustüren begutachtet in Bezug auf ihre Funktionalität. Auch Innenwände und Innentüren werden geprüft. Der Sachverständige wird den Keller auf Feuchtigkeit prüfen und die Außenwände und die Fassade auf Risse oder Beschädigungen hin untersuchen. Im Winter ist es ratsam, zusätzlich eine Thermografie des Hauses vornehmen zu lassen. Ebenso werden die Fenster aus energietechnischer Sicht betrachtet. Wichtig sind auch Balkone und Brüstungen auf ihren Zustand zu prüfen. Dazu kommen noch die Überprüfung von Dachrinnen, Dachstuhl und Dachraum sowie deren Dämmzustand. Zuletzt werden auch die Fensterbänke und Jalousien auf ihre Funktionstüchtigkeit geprüft. Auch ist wichtig auf eventuelle Schimmelspuren zu achten. Wurde da etwa kurzfristig etwas notdürftig repariert oder gibt es versteckte Schimmelspuren? Auch wenn im Keller etwas vor kurzer Zeit erst gestrichen wurde, sollte ob acht gegeben werden. Unter Umständen kann bei Zweifeln auch mit dem Verkäufer eine spezielle Untersuchung stattfinden.Das kann eine teuere Angelegenheit werden und ist absolut wichtig zu beachten. Gerne findet sich Schimmel in Kellerräumen oder in Ecken des Hauses wohl. Wie man sieht, ist dies schon eine große Anzahl von Dingen, die hier beachtet werden müssen, aber auf der Checkliste Hauskauf ganz oben stehen sollten. Zu guter letzt wird er auch sagen können, ob der Kaufpreis dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht, oder vielleicht zu teuer ist. Das Problem bei solchen Dingen ist, das versteckte Mängel, die dem Käufer erst nach Vertragsabschluss auffallen, im nachhinein sehr schlecht moniert werden können. In diesem Falle besteht weder die Möglichkeit einer Minderung des Kaufpreises im Nachhinein, noch die Möglichkeit den Verkäufer zur Besserung des Zustandes aufzufordern. Denn in normalen Kaufverträgen für gebrauchte Immobilien ist eine Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Der Käufer kann nur dann vom Vertrag zurücktreten, wenn er dem Verkäufer nachweisen, das arglistige Täuschung im Spiel war. Das ist dann der Fall, wenn der Verkäufer nachweislich absichtlich Mängel verschwiegen oder ganz bewusst gelogen hat.

Wichtig ist, das man sich nicht verleiten läßt, ein so genanntes „Schmuckstück“ zu einem Liebhaberpreis zu kaufen. Auf jeden Fall sollte man immer nachhören, aus welchem Grund der Vorbesitzer diese Immobilie verkaufen möchte. Es gibt da eine Vielzahl von Möglichkeiten, die dem neuen Käufer das Leben erschweren könnten. Das können Probleme mit der Immobilie an sich sein, aber auch zänkische Nachbarn oder zu viel Lärm.

Zum Kaufpreis müssen die Grunderwerbssteuern – etwa 3 – 4 % des Kaufpreises – sowie Notarkosten und Kosten für Grundbucheintragungen, diese belaufen sich auf ca. 2 – 3 % des Kaufpreises, hinzu gerechnet werden. Vergessen darf man dabei auch nicht, wenn dieses Objekt durch einen Makler vermittelt wird, diesen Posten ebenso hinzu zu rechnen.

Das Grundstück ist ein weiterer Punkt auf der Checkliste Hauskauf. Vor allem, wenn noch gebaut werden soll. Zu diesem Punkt gehören die Fragen nach Beschaffenheit des Bodens. Ist er lehmig oder sandig, wie sieht der Grundwasserspiegel auf dem Grundstück aus? Es kann sein, dass er eventuell zu hoch ist. Was sagt der Bebauungsplan zu dem Grundstück aus? Um was für ein Gebiet handelt es sich, ist es ein Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebiet? Um welche Flurstücksnummern handelt es sich? Das ist sehr wichtig, damit man sich weiter erkundigen kann. Stimmen die Angaben mit denen im Grundbuch überein? Ist die Gestaltung des Grundstückes von der Stadt oder Gemeinde bereits festgelegt worden? Liegen eventuell von Versorgungsunternehmen Leitungen unter dem Grundstück? Liegt eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit vor? Das kann unter Umständen zu Beeinträchtigungen führen, jedoch steht dies auch im Grundbuch und sollte vorher abgeklärt werden, da unter Umständen Schutzstreifenbreiten beachtet werden müssen. Das kann sogar in Bezug auf die Bepflanzung Auswirkungen haben, da auf den Leitungen keine Bäume und tiefwurzelnde Sträucher gepflanzt werden dürfen. Dazu kann es ärgerlich werden, wenn es um den nachträglichen Bau einer Garage, eines Anbaus oder eines Carports geht, denn dies muss in diesem Falle von den jeweiligen Versorgungsunternehmen genehmigt werden und kann, wenn es deren Interessen berührt, abgelehnt werden. Gibt es andere bereits von der Stadt oder dem Bebauungsamt aufgelegte Beeinträchtigungen? Was kann im nachhinein noch ausgebaut oder zusätzlich angebaut werden?

Befindet sich die Immobilie in der Nähe eines Waldes oder Flusses? Das kann zu Beeinträchtigungen in Form von Hochwasser oder bei Stürmen zu Stürzen durch Bäumen führen, die Beschädigungen auf dem Grundstück bzw. direkt am Haus verursachen. Ebenso kann man mit Mücken Belästigungen und zu hoher Luftfeuchtigkeit bei entsprechendem Wetter rechnen. Das belästigt nicht nur den Eigentümer, Luftfeuchtigkeit kann auch Veränderungen an der Bausubstanz herbeiführen. Aber auch Chemiefabriken oder Mülldeponien in der Nähe können zu zeitweisen oder dauerhaften Geruchsbelästigungen führen. Wenn sich auf dem Grundstück noch Teile befinden, die abgerissen werden müssen, kann dies den Kaufpreis mindern.

Ein nächster Punkt auf der Checkliste Hauskauf sind die Nachbargrundstücke. Sind diese bereits bebaut oder sind sie noch frei? Was ist für diese Grundstücke vorgesehen? Es ist wichtig, sich dahingehend zu informieren, damit man nicht letzten Endes neben einem Hochhaus einer Schule oder einem anderen Objekt wohnt. Denn das führt zur Minderung des eigenen Grundstückwertes. Will man dann verkaufen, kann das zu Ärger und finanziellen Verlusten führen. Aber auch wenn die Nachbargrundstücke bereits bebaut sind, sollte im Vorfeld mit den Nachbarn gesprochen werden, damit man sich ein Bild von Ihnen machen kann. Denn man darf nicht vergessen, dass diese Menschen in der Regel die nächsten Jahre neben einem wohnen. Wenn also schon im Vorfeld Bedenken bestehen, sollte man sich ganz genau überlegen, ob das klappen kann.

Auf der Checkliste Hauskauf sollte auf keinen Fall der Punkt Infrastruktur fehlen. Wie sieht es mit den Möglichkeiten zum Einkaufen aus? Wenn kein Auto vorhanden ist, wie sieht es aus mit Bus und Bahn? Können Einkaufsmöglichkeiten gut erreicht werden? Auch sollte auf die Nähe von Kindergärten und Schulen geachtet werden. Wenn diese nicht in unmittelbarer Nähe vorhanden sind, gibt es Möglichkeiten, per Schulbus oder mit Bus und Bahn diese leicht und einfach zu erreichen? Auch die Nähe von Ärzten, Krankenhaus und Apotheken und deren schnelle Erreichbarkeit sollte bedacht werden. Genauso wichtig sind die Freizeitmöglichkeiten. Gibt es genug Möglichkeiten für Kinder, wie Schwimmbäder, Fußball- und Spielplätze? Ebenso wichtig sind Kino, Theater oder andere kulturelle Einrichtungen. Auch Naherholungsmöglichkeiten sollten mit in Betracht gezogen werden.

Ein weiterer wichtiger Aspekt auf der Checkliste Hauskauf ist die Energieberatung. Es besteht die Möglichkeit von vor-Ort-Beratungen, bei denen ein Fachmann direkt schaut, wie sich die Immobilie in Bezug auf Wärmedämmung gestaltet. Er schaut auch, ob ein eventueller Austausch von vorhandenen Heizungsanlagen in solche die erneuerbare Energien nutzen besser wären und damit zum einen auf Dauer preiswerter und zum anderen umweltschonender sind. Er kann auch sagen, ob solche Maßnahmen gefördert werden und wenn ja, in welcher Form.

Bei Häusern, die schon einige Jahre alt sind, ist es von immenser Wichtigkeit, eine intensive Bausubstanzprüfung durchführen zu lassen. Dabei kann man einen Architekten mit Altbauerfahrung zu Rate ziehen. Denn eine intensive Modernisierung kann mehr als nur kostspielig sein, darum ist es wichtig, in diesem Falle eine Kostenschätzung einzuholen.

Im Falle des Vertragsabschlusses ist es von allerhöchster Wichtigkeit, dies durch einen Notar beurkunden zu lassen. Ein einfacher Handschlag reicht in einem solchen Falle bei weitem nicht aus. Bevor der Notar aufgesucht wird, sollte auf jeden Fall der Grundbuchauszug und der Kaufvertragsentwurf gründlich eingesehen werden. Dabei ist zu beachten, ob alle mündlichen Vereinbarungen darin festgehalten worden sind. Die Auflassung des Grundstückes muss ebenfalls schriftlich vorhanden sein. Die Kaufpreisfälligkeit sollte frühestens nach Sicherstellung Ihrer dinglichen Grundstücksrechte gegeben sein. Ebenfalls muss im Kaufvertrag letztendlich der Stichtag für die Übergabe der Gefahr und der öffentlichen Lasten festgehalten werden.

Ein Haus steht erst dann im Eigentum des Käufers, wenn er in Abt. I des Grundbuchamtes als Eigentümer eingetragen ist. Dies kann etwa drei bis zwölf Monate ab Kaufvertragsbeurkundung dauern. Darum ist es wichtig, dass sich der Käufer während dieser Phase durch eine im Kaufvertrag durch den Verkäufer erklärte Auflasungsvormerkung ein dinglich wirksames Recht zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Käufers auf Übereignung des Grundstücks absichert. Bei dem Notartermin sollte der Käufer unbedingt den Text des Vertrages den der Notar vorliest, mit dem eigenen Vertragsentwurf vergleichen. Weicht dieser Text, sei auch auch noch so geringfügig, ist der Käufer gehalten, sofort den Notar darauf anzusprechen und sich die Konsequenzen vom Notar erläutern zu lassen. Ebenso sollte die Gesamtfinanzierung vor dem Notartermin stehen.

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